دراسة توصي باقتصار تطبيق تعديلات الإيجار القديم على السكن الفاخر وفوق المتوسط

استعرضت د/ سهير عبد المنعم، أستاذ القانون الجنائي بالمركز القومي للبحوث الاجتماعية والجنائية، بحثًا بعنوان التنظيم القانونى للعلاقة الإيجارية القديمة للمساكن في ضوء العدالة الاجتماعية أمام اللجنة البرلمانية المشتركة اليوم لمناقشة تعديلات قانون الإيجار القديم.

وقالت إن موضوع البحث يتلخص في دراسة التنظيم القانونى للعلاقة الإيجارية القديمة للمساكن المخصصة لغرض السكنى، دون المساكن المخصصة لغير ذلك من الأغراض، وذلك فى ضوء العدالة الاجتماعية والمعايير الدولية والدستورية للحق في السكن الملائم.

وأكدت أن أهداف البحث هو اقتراح سياسة تشريعية لتنظيم العلاقة الإيجارية القديمة بصفة خاصة، وإيجار الأماكن المخصصة لأغراض السكن بصفة عامة؛ بما يحقق التوازن بين حقوق المستأجرين ومصالح المؤجرين، في ضوء آراء طرفي العلاقة الإيجارية ومجموعة من الخبراء، وكذلك المعايير والتجارب الدولية والدستورية حول خصوصية الحق في السكن.

وتابعت: استند البحث إلى المنهج الوصفي التحليلي الذي يجمع بين الأسلوبين الكمي والكيفي لتحليل البيانات، كما اعتمد على العديد من العيّنات من المستأجرين والمؤجرين لمساكن إيجار قديم؛ تم سحبها بواسطة الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء من بيانات تعداد المنشآت لسنة 2017 لتمثل مستويات مختلفة للمناطق السكنية في مجتمع البحث موزعة على محافظات القاهرة والجيزة والقليوبية باستخدام الأسلوب العشوائي المنتظم؛ تم التطبيق الميداني من أغسطس 2019 حتى يناير 2020.

استخدام البحث عددًا من الأدوات؛ وهى استمارة استبيان طبق على المستأجرين والملاك، ودليل مقابلة للخبراء ، ودليل لتحليل قضايا الإيجارات، وآخر لتحليل عدد من مشروعات القوانين المقترحة.

وقالت: “يقدَّر إجمالي عدد الأُسر التي تقيم فى مسكن إيجار قديم بمليون ونصف المليون أسرة؛ وذلك من إجمالي عدد الأُسر التي تقيم فى المحافظات الحضرية وهى 10.3 مليون أسرة يتركز أغلبها في محافظة القاهرة بنسبة 44.7% من تلك الأُسر، تليها الجيزة ثم القليوبية.

يتناقص عدد الأُسر التي تعتمد على نمط حيازة مسكن مستأجر لتصل إلى أدنى المعدلات في العقود الأخيرة؛ من 29% عام 1986 إلى 17% بين عاميْ 2006 و2017 وفقًا لآخِر تعداد للمنشآت.

وشملت الدراسة مجموعة من التوصيات. المقترح الأول ويمثل عدالة إصلاحية تهدف إلى إدخال تعديلات على التنظيم القانوني للإيجار القديم بما يواكب ضوابط الجيل الثاني للسيطرة على الإيجار؛ وذلك بما يلى:

1- زيادة القيمة الإيجارية بما يواكب ارتفاع الأسعار وتكاليف الصيانة الدورية؛ ولكسب عائد مادى معقول لأصحاب العقارات وللحد من ظاهرة الشقق المغلقة؛ ذلك وفقًا لأحد معيارين:

المعيار الأول: عمر المبنى وفقًا لنص المادتين 7، 8 من القانون رقم 136 لسنة 1981، على أن تكون تلك الزيادة دورية كل ثلاث سنوات بحد أدنى 8% من القيمة الإيجارية المتخَذة أساسًا لحساب الضربية العقارية فى ذلك التاريخ على غرار الدراسة المقارنة (المغرب نموذجًا).

المعيار الثاني المستوى الاقتصادى الاجتماعى للمستأجرين؛ ذلك بتقسيم كل محافظة إلى أربعة مستويات لإقرار تلك الزيادة لتكون من 5 -8 أمثال القيمة الإيجارية الحالية، مع زيادة دورية كل ثلاث سنوات، بما يناسب مع تنظيم مجلس مستويات حالات الدراسة.

2- اعتبار تكاليف الصيانة الدورية أو الاستثنائية دَينًا على كل وحدة سكنية تحت رقابة القضاء، مع إدارة لكل عقار.

3- قَصر امتداد عقد الإيجار على الزوجة والأبناء والوالدين وأبناء الابن الذين لهم الحق فى الوصية الواجبة وفقًا أبناء الابن المستحقين

4- إعطاء المؤجر الحق فى استرداد الوحدة السكنية لضرورة يقدّرها القضاء له أو لأحد أبنائه أو للوصية الواجبة، مع إقرار تعويض مناسب للمستأجرين على غرار نص المادة (3) من القانون الملغى رقم 121 لسنة 1947، وقانون الإيجارات المغربي. وهنا يمكن أن تتدخل الدولة في كل حالة على حدة لتوفير مسكن بديل.

5- فتح الباب لقروض ميسرة لكل من المالك والمستأجر لشراء الوحدة السكنية على نهج العديد من المدن الأمريكية.

وشملت الدراسة المقترح الثانى: حال تبني سياسة تشريعية لإلغاء نظام الإيجار القديم للمساكن المخصصة لأغراض السكني

1- تقدير فترة انتقالية مناسبة اختلف في تقديرها، وتقترح الدراسة فترة عشر سنوات للحفاظ على الحقوق المكتسبة والسلم الاجتماعي.

2- زيادة الإيجار خلال تلك المدة وفقًا للضوابط السابق عرضها مع زيادة دورية كل ثلاث سنوات.

3- إلا أن هذا المقترح الثاني يثير تساؤلًا حول نمط الإيجار بغرض السكنى الذي سيطبق بعد ذلك في ضوء المعايير الدولية والدستورية فى السكن الملائم والعدالة الاجتماعية، فضلًا عن معايير التنمية المستدامة التي تعطى الأولوية للحاجات الأساسية.

المقترح الثالث: إعادة النظر فى القانون رقم 4 لسنة 1996

ويمثل عدالة تصحيحية وتوزيعية في آن واحد وذلك حال تطبيقه على الإيجار لأغراض السكنى، في إطار وجود الدولة

كفاعل رئيسي لتوفير الأرض المخططة للعمران بصفة عامة، يضاف إلى ذلك :

ألا يترك الإيجار لغرض السكنى لآليات السوق عرض وطلب) على إطلاقه.

أدت الوقفة الحازمة للدولة إلى إنهاء البناء المخالف وفقد الأرض الزراعية، من ثم إنهاء القطاع غير الرسمي الذي كان يوفر نحو نصف احتياجات محدودى الدخل للسكن، وهو ما يجعل الأرض المخططة للعمران موردًا أكثر ندرة.

حققت الدولة حاليًّا إنجازات ضخمة في إطار تطبيق قانون الإسكان الاجتماعي لتوفير احتياجات ذوي الدخل المتوسط والمنخفض بنظام التمليك أو الإيجار؛ لكن هل ستستطيع ذلك منفردة بالنسبة للأجيال القادمة في ضوء ندرة الأرض والمياه كمورد بيئي، وكذلك الزيادة السكانية المطردة وارتفاع التكاليف.

واختتمت قائلة: يشكل قانون الإيجار 4 لسنة 1996 همًّا للمواطن المصرى وفقًا للدراسات الميدانية للمركز القومى للبحوث الاجتماعية والجنائية.

كما تضمنت الدراسة عددًا من المقترحات ومنها:

أن يقتصر تطبيق ذلك القانون على إطلاقه على الإيجار الفاخر وفوق المتوسط.

تحديد حد أدنى لمدة الإيجار يحقق معنى السكن الملائم لاستقرار الأمر ويراعي مصالحها.

جعل الزيادة في قيمة الإيجار دورية وليست سنوية كل ثلاث سنوات.

أن يكون إنهاء العلاقة الإيجارية خلال المدة المحددة بيد المستأجر، ويكون ذلك للمؤجر بضوابط يقدرها القضاء القانون المقارن”.

تحديد حد أدنى وأقصى للإيجار بضوابط ترتبط بالموقع وعمر المبنى والمواصفات تحت رقابة القضاء .

منح المستأجر الحق في اللجوء للقضاء لتخفيض القيمة الإيجارية، وكذلك للمؤجر المطالبة برفعها حال إدخال تعديلات تزيد قيمة المبنى.

أن يمتد عقد الإيجار للزوج والأبناء والوالدين، وأبناء الابن الذين لهم حق فى الوصية الواجبة وفقًا للقانون، وكذلك للمطلقة الحاضنة للأبناء على غرار التشريع المقارن.

وتضمنت الدراسة عرضًا للمستوى الاجتماعي الاقتصادي لأفراد العينة محل الدراسة، وقالت: قدمنا أن البحث اعتمد على عينة عشوائية من المستأجرين والملاك المؤجرين؛ ونظرًا لأن البعد الاجتماعي يؤثر على قدرة الأفراد على التكيف مما يجعل لخصائصهم الأهمية الاجتماعية، وفي هذا تشير النتائج إلى: عند التخطيط في مجالات الصحة والتعليم والإسكان والخدمات

1- من حيث النوع بلغت نسبة الإناث في عينة المستأجرين 26% مقابل 21.2% للمؤجرين.

2- من حيث السن بلغت فئة خمسين سنة فأكثر ما يقرب من ثلثى عينة المستأجرين والملاك المؤجرين على السواء (٦٧,٣ مقابل (۷۲ ٪؜ ؛ كما بلغت تلك النسبة فى من امتد إليهم عقد الإيجار مستأجر وريث ۱۸٫۲ ٪؜ وهو ما يشير إلى تناقض مشكلة الإيجار القديم بمرور الوقت.

3- من حيث التعليم بلغت نسبة الأميين والمتعلمين تعليمًا أساسيًا من عينة المستأجرين ٥٥,٢٪ مقابل ٥٠,٨٪ من عينة المؤجرين.

4- من حيث المهنة بلغت نسبة على المعاش وبدون عمل ربة منزل) للمستأجرين %۳۳٫۸٪ مقابل ۳۹,۸% للمؤجرين .

5- من حيث الدخل أشار نسبة %۲۸٫۳ للمستأجر و ٢٦,١ للمالك إلى عدم ثباته؛ ويقل الدخل الشهري عن ۲۰۰۰

جنيه لدى ٣٥,٢ للمستأجر و٢٥ ٪؜ للمالك، ومن ۲۰۰۰ إلى ۳۰۰۰ لنسبة %۲۲٫۳% للمستأجر والمالك على السواء ؛ ومن ۳۰۰۰ إلى ٤٠٠٠ لدى %١٠ للمستأجر و ١٥,٩ ٪؜ للمالك، وكان أكثر من ٤٠٠٠ لدى نسبة ٤,٢٪ للمستأجر و١٠,٦% للمالك.

لذلك فإنه بصفة عامة لا توجد فروق دالة بشأن المستوى الاقتصادى الاجتماعى بين الطرفين، تبرر التحكم فى الإيجار لمصلحة المستأجر وهو ما يرتبط بأهمية زيادة القيمة الإيجارية.

واستعرضت الدراسة رؤى طرفي العلاقة الإيجارية والخبراء لتعديل القانون وذكرت:

1- لا يوافق معظم المستأجرين من عينة الدراسة (٩٥,٨) على مبدأ تعديل القانون في حين يوافق معظم الملاك .(۸۹,۸)

2- يوافق أغلب الخبراء على بقاء النظام وفى هذا يرى البعض بقاءه كما هو؛ فى حين يذهب البعض الآخر إلى أهمية إدخال تعديلات لتوازن العلاقة.

3- يستند من لا يوافق على التعديلات من المستأجرين إلى أن ذلك سيؤدى إلى تشريد الأُسر ويهدد حقوقهم المستقرة وفقًا للقانون؛ بعقود نافية للجهالة بوصفها إيجار منفعة طويل الأمد وإهدار مساهمتهم المادية التى كانت مجزية عند التعاقد ؛ كما تمت غالبية عقود العينة الكلية للمستأجرين والملاك بنسبة 63 نظير مبالغ مالية مقدمات أو تشطيبات أو خلوات”.

4- كان ضِعف القيمة الإيجارية من أكثر المشكلات الحاحًا فى رأى غالبية المؤجرين الملاك (٦١,٦) ومعظم الخبراء، فى حين رفض معظم المستأجرين (۸۹,۲) زيادة القيمة الإيجارية؛ وكان من أهم النتائج المرتبطة أنه؛ كانت القيمة الإيجارية أقل من ١٠ جنيهات لمساكن نسبة %٢٦٫٥٪ من عينة المستأجرين، ومن 10 لأقل من ١٠٠ جنيه في ٥٩,٣%، ومن ١٠٠ لأقل من ۲٠٠ لنسبة %۹٫٦ وأكثر من ۲۰۰ جنيه لحوالي ٤,٦٪ فقط من هؤلاء .

5- كانت مشكلة الصيانة فى مقدمة المشكلات التي اتفق عليها الطرفين، وكان انخفاض العائد الاستثمارى عبئًا أمام ارتفاع تكاليف الصيانة مما يؤدى إلى تفاقم المشكلات وإهمال الثروة العقارية.

6- يوافق أغلب عينة المستأجرين (٥٧,٣) على أن يتغير امتداد عقد الإيجار إلى الزوجة والأبناء فقط، وكذلك البعض من المؤجرين (۲۹,۲).