قال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، ورئيس مجلس إدارة المجموعة العربية للتطوير العقاري، إن مشروع «صن كابيتال» التي تنفذه المجموعة بالقرب من منطقة الأهرامات سيتم افتتاح المرحلة الثانية منه بعد عيد الأضحى.
وأشار إلى أن حجم الإنجاز على الأرض خلال الفترة المقبلة بالنسبة للمجموعة فى تطور وهذا المشروع يؤكد مدى الجدية فى التنفيذ ويجعلنا ضمن أفضل المطورين الموجودين فى السوق، متابعا: «الناس كلها بتعمل دعاية ولكن الفيصل الرئيسى للشركات هو التنفيذ على الأرض فى ظل الصعوبة الموجودة وفى ظل المنافسة الشرسة فى السوق خصوصا أن هناك مشكلات عدة تواجه المطورين».
وأكد «شكرى» أن : مشروع «جاليريا» سبق البرنامج الزمنى بثلاثة شهور ونحن فى المرحلة الثانية منه وتم تدشين حدائق ومداخل وشركات أمن أصبحت تعمل حيث إن حجم التنفيذ وصل إلى 96% وسيتم الانتهاء منها بعد شهر رمضان، موضحا أن المرحلة الرابعة والسادسة اللى تسليمها فى2021 أنهينا منها 85% أي قبلها بسنة، وفى «صن كابيتال» حصلنا على 200 رخصة وسنتقدم بـ 35 رخصة ثانية ومع نهاية الشهر سنكون حصلنا على 230 رخصة وهذا سيمكننا من العمل بأريحية.
وتابع: بالنسبة للتنفيذ على الأرض لدينا عدد كبير من المقاولين يعملون على الأرض لإثبات الجدية ونحن نتحدث عن حوالى 120 مبنى على التوازى وكل العمارات تم بيعها وحصة الحكومة فى بعض العمارات أوشكنا على الانتهاء منها ورخص البناء حصلنا عليها منذ عام 2018 وبالتحديد فى شهر سبتمبر، ونجحنا خلال 6 شهور فى تنفيذ 120 مبنى ونطمح فى الانتهاء من بناء 51 مبنى فيلل ولدينا خطة طموح للانتهاء من منطقة الفيلات خلال هذا العام، وبهذا يصبح أمامنا فرصة للانتهاء من المدينة فى نهاية 2019.
واستكمل : «نحن بصدد التعاقد مع ناد دولى شهير خلال شهر أبريل المقبل بمشروع «صن كابيتال» وسيكون إضافة لمصر وللمشروع».
وقال : إننا طرحنا المسابقة الدولية لتصميم فندق «فيرمونت» وراسلنا 14 مكتبا عالميا جميعهم أبدوا رغبة الانضمام وأكدوا اهتمامهم بالمشاركة فى هذا المشروع بسبب الموقع والتنفيذ والتطوير فى المتحف المصرى ومنطقة الأهرامات، وهذا الأمر يؤكد أن المشروع له سمعة دولية طيبة والتصميم سيظهر على أعلى مستوى وشكلنا لجنة تحكيم بأساتذة من كليات الهندسة وأمامنا شهر للطرح والترسية.
وأكد «شكرى» أن فترة التصميم والتنفيذ بالنسبة للفندق ستكون خلال 6 أشهر وقمنا بعمل تصميم الحجرات والواجهات واللاند سكيب وهناك شركات متخصصة فى كل شق والأولوية للعاملين فى كل المجالات وكل المكاتب الاستشارية الدولية مهتمة وحريصة للمشاركة فى «صن كابيتال» لأهمية المكان، فهو القطعة رقم واحد للأهرامات فهذا الاهتمام مثل الحرم الشريف بمكة.
وأضاف أنه سيتم نقل مقر الشركة المكون من 6 فروع من مصر الجديدة إلى شارع التسعين الشمالى فى التجمع الخامس، ومساحة الأرض فى المقر الجديد تبلغ 7000 متر وسنأخذ جزءا منه وسيتم تأجير الباقى.
وأعلن أن «صن كابيتال» رفعت سعر الأرض فى المنطقة والقاهرة الكبرى مقسومة لنصفين قاطنى مصر الجديدة ومدينة نصر يميلون إلى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية وقاطنى الهرم والزمالك والمهندسين يميلون لمناطق مثل الشيخ زايد و6 أكتوبر، وسعر المتر فى المنطقة ارتفع بنحو 25 – 30 % بعد تواجد «صن كابيتال».
وأشار إلى أن استثمارات المشروع كانت 3،5 مليار دولار ولكن فرق العملة ونسبة المشاركة للحكومة تعدت الـ30% وسعر المتر فى أكتوبر أرخص من القاهرة الجديدة.
وقال : بدأنا التسويق فى شهر أبريل الماضى ومع نهاية 2018 نجحنا فى تحقيق «التارجت» حيث تم بيع 1200 وحدة.
وأشار إلى أن مشروع «أبراج زايد» مشروع مستقل وسيرفع الأسعار حتما والوزارة لن تطرح الأرض إلا إذا كانت دارسة للمشروع وأعتقد أنه لا توجد مشكلة فى البنية التحتية.
وأكد أن قانون التطوير العقارى تم الوصول فيه إلى صيغة هى الأنسب وهى التى تميل إلى إنشاء اتحاد عام للمطورين وترك الأمر له لعمل اللائحة التنفيذية لأن تفاصيل السوق تخص المطور العقارى والمقصد تنظيم السوق ووضع المطورين فى فئات.
وأوضح أن هناك تخوفا كبيرا من وجود مطورين صغار حصلوا على مساحات أراضى واسعة فى العاصمة الإدارية، وهناك تخوف من عدم وفاء المطورين بوعودهم وتسليم الوحدات السكنية فى مواعيدها وهذا يصنع أزمة فى القطاع العقارى كله.
ولفت إلى أن “وجود قانون التطوير العقارى هدفه الأول تنظيم العلاقة بين الدولة والمطور والعميل، والغرض من القانون خلق علاقة متوازنة عادلة بين الأطراف الثلاث والقصد استمرار الصناعة التى تشغل 5 ملايين فرد وتسهم بنحو 18% من الناتج القومى، فى ظل الحالة الراهنة من المنافسة مع الحكومة فالدولة دخلت سوق التطوير العقارى بقصد تشغيل العمالة والإجهاز على البطالة وهذه المنافسة من قبل الدولة ليست فى صالحنا، خاصة بعد قدوم 3 ملايين عامل مصرى من ليبيا ومليون ونصف من السعودية فكل هؤلاء يريدون وظائف وإلا سيندفعون نحو طريق البلطجة والسرقة أو الإرهاب”.
وأوضح أن الهدف من دخول الحكومة للسوق هو امتصاص البطالة رغم وجود آثار جانبية على المطورين من هذا الأمر.
ولفت «شكرى» إلى أن الدولة دخلت فى مشروعات الإسكان الفاخر فأى مدينة جديدة تحتاج إلى مطور لديه قلب يضع أموالا هائلة فيها ويستطيع تدشين طرق وخدمات وهذا دور الدولة فلا يوجد مطور عقارى فى مصر يستطع القيام بهذا الدور، وبالتالى فالدولة قامت بهذا الدور مثل ما حدث فى منطقة القطامية فى التسعينات فهذا هدف محترم فسياسة الدولة فى المدن الجديدة هى خلق نواة استثمارية على الأرض، مثلما حدث فى العاصمة الإدارية وبما أن الدولة أخذت المخاطرة فلابد أن تحصل على ثمن ولذلك دخلت الدولة فى مشروعات الإسكان الفاخر لكى تستطع جنى أموال لتبنى إسكان متوسط وتطور العشوائيات والآثار الجانبية لهذا الأمر هى أن الدولة أصبحت تنافس المطورين والحل أن الدولة تبنى النواة وتترك الباقى للمطورين.
ويستكمل : «هذا الأمر صنع مشكلة للمطور المصرى فهو سيتحمل الأمر لكن المشكلة أن المستثمر الأجنبى سينسحب من السوق حينما يعرف أن الحكومة تعمل فى مجال الإسكان الفاخر فالاستثمار الأجنبى سيتراجع لو ظلت الدولة تنافس فى القطاع العقارى والدولة لاتزال فى الخطوة الأولى ولم تتقدم للخطوة الثانية وهذا ليس فى مصلحتى أن أقوله فوجهة نظر الدولة لابد من احترامها».
وقال «شكرى» إن الدولة لو استمرت فى القطاع العقارى والبناء والتوسع فيه ستحدث مشكلتين تراجع المستثمر الأجنبى وفرصة المستثمر المصرى ستقل، والمشترى يثق فى الدولة وسيشترى منها والحكومة مهما تتأخر لن يسألها أحد لكن القطاع الخاص «بيتفضح» والحكومة تبيع بسعر أقل، وتبنى أولا ثم تبيع وهذه ليست قدرة شركة.
ونوه «شكرى» إلى أن نسبة الوحدات التى تم بناؤها فى مشروع «جاليريا» 10% ولا أستطع بناء أكثر من ذلك، وعدد المطورين الجادين 30 شركة فقط لهم وزن فى السوق ولو وجدنا المنافسة شرسة «هانحترم نفسنا» لو وجدت القطاع به صعوبة سأتركه وأول شئ يهمنى الالتزام والوفاء( هاعمل إيه بأرض مش هاقدر أنفذ مشروع عليها).
وأكد أن أسعار العقارات لن تزيد فأى معادلة هى ناتج جمع مدخلاتها ولا يمكن تنزل إلا لو هامش الربحية زاد وهذا الأمر ممكن لن يحدث حاليا، ونسبة الربح حاليا من 10.15%، موضحا أن سعر الأرض فى 2007 إلى 2009 فى القاهرة الجديدة كان فى المزاد 700 جنيه للمتر واليوم 7000 فالوزن النسبى من قيمة الأرض فى المعادلة ارتفع وسعر مواد البناء كان أرخص فحدثت زيادة 3 أضعاف فى الأسعار والعمالة والمرتبات فى شركتى زادت 15 ضعفا فرد الأمن كان يحصل على 450 جنيها واليوم وصل راتبه إلى 3 آلاف جنيه، فلا يمكن أن ينزل سعر المتر فهامش الربح لا يمكن التنازل عنه وما أخشاه أن المطورين الصغيرين لم يحسبوا الأمر جيدا ومدد التقسيط التى بعد 7 سنوات خطر وأكبر كمين سيتعرض له القطاع هو الدراسات الخاطئة.
شركات التطوير الصغيرة لن تفي بوعدها فى العاصمة الإدارية
وتابع : « أشعر بالخوف من المطورين الذين يخفضون أسعارهم وأتوقع أن صغار المطورين سيواجهون مشكلة فى العاصمة الإدارية وفى الوضع المستقبلى اتحاد المطورين سيضع الشركات فى فئات والشركة الصغيرة ستأخذ مساحة أرض أقل وبالتالى فالمخاطرة أقل ولكن الدولة أخطأت فى أنها لم تقم بعمل فحص فنى للمطورين فأنا كطارق شكرى عملت فى أكثر من 22 مشروعا ولما تقدمت بمشروع «صن كابيتال» الجهات المختصة طلبت منى مركز مالى وحسابات بنكية وحين إنشاء اتحاد المطورين لابد أن يتم اختبار قدرات الشركة الإدارية حتى تطمئن الدولة أنه مستمر».
وأعلن أن قانون التطوير العقارى سيصدر خلال شهرين والاتحاد هو من سينظم نفسه وينشأ لائحة تنفيذية ويلزم المطورين بها وفى ظل التوجيه الرئاسى اللائحة ستصدر سريعا.
وأشار «شكرى» إلى أن أسعار الأراضى ووزنها النسبى فى المنتج أصبح مشكلة حيث تمثل 40% من تكلفة العقار وهذا يدفع الصناعة للارتفاع وبعض عقود الشراكة مع الحكومة تمت بـ50% وهذا وزن نسبى كبير والمفروض أن مكون الأرض فى المعادلة لايزيد سعر العقار 25% والدولة لا تستطيع خفض السعر، لأن هذا يعد إهدارا للمال العام والسعر لا يمكن أن ينخفض والمطور لن يستمر وهناك منافسة غير عادلة بين المطورين والخطأ جاء من موجة الارتفاعات فى السابق، والحل فى المدن الجديدة مثل العلمين والمنصورة الجديدة فلا يجب رفع أسعار الأراضى.
وأشار إلى أن الحفاظ على ديناميكية واستمرارية السوق هو الأهم فلو حدث أن الدولة نجحت فى تحقيق إيرادات قوية جدا كما فى العاصمة الإدارية فهذا ليس مهما لأنهم لا يضمنون الاستمرارية وقراءة التدرج فى الأسعار هو الأفضل والمدن الجديدة بدأت بـ50 جنيها فالتدرج يفتح شهية الناس لتكرار النموذج الناجح وأسعار العقارات لن تنخفض طالما استمرت أسعار الأراضى، وهناك فرق بين رغبة المشترى وقدرته على الشراء فنحن لدينا زيادة سكنية تغطى الرغبة ونحن لدينا منتج جيد ولكن المشترى غير قادر على الدفع وبالتالى يحدث تباطؤ والعجلة التشغيلية ستقف ويحدث انكماش والدولة تأخذ السياسة التوسعية لتحريك السوق.
وشدد على أن توجيه الاستثمارات من قبل الدولة فى المدن الجديدة نحو الخدمات هو الحل فعلى الدولة عمل مدارس وجامعات وطرق وحدائق ومساجد ومستشفيات وكنائس، فهذا سيجلب لها عوائد وتكسب مثلما حدث فى مصر الجديدة، فمنافسة الدولة فى هذا الأمر أمر جيد وعليها ترك الإسكان للمطورين، ولو الدولة عملت فنادق ومدارس ومستشفيات وجامعات ومحطات مترو فى العلمين المطور سيذهب كل ما الدولة تعمل خدمات موسعة ستجذب المطورين.
وبالنسبة لتصدير العقار، قال إنه هو موجود فعليا فى كل الدول وحجم تصدير العقار فى العالم وصل ل 220 إلى 280 مليار دولار على مستوى العالم، ولونجحنا فى تصدير عقارات بنسبة 3% سيكون الأمر جيدا جدا وهذا الأمر يتوقف على 3 محاور، ومنها قانون الجنسية وهذا أقر فى نهاية عام 2018 وأصبح أمامنا قانون الإقامة والشق الثالث هو بعض الإجراءات الإدارية مثل التسجيل لأن الأجنبى لا يعرف العقود العرفية ولابد أن نوجد آلية التسجيل والصناديق فى كل الدول تعطى ميزة ضريبية فعملية البيع الأولى معفية من الضرائب، وكل هذا مع التسويق الجيد سيكون له مردود إيجابى.
ضخ 1.5 مليار جنيه في باقى مراحل المشروعين
وأشار «شكرى» إلى أن عقود التنازل لم تتراجع والمجموعة العربية لديها عقود تنازل كثيرة وهى لم تختف ولكن القوة ضعفت من 10 إلى 3% وهذا أمر ليس بالجيد لأن القطاع العقارى يعمل على حصانين الشراء والتنازل وهذا الانخفاض حدث لأن الوحدات تم شراؤها وكان سعر المتر 4 آلاف وسيتم بيع المتر بنحو 12 ألف جنيه فثمن الوحدة وصل لـ3 ملايين جنيه وأى مشتر لا يمتلك هذا المبلغ كاش.
وأكد أن كل الشركات العقارية المسجلة فى البورصة حققت زيادات من 30-40% مثل طلعت مصطفى و»سوديك» وغيرها والفرق أن المشترى قادر على شراء وحدة ب5 ملايين على 5 سنوات لكنه لا يستطيع شراء وحدة بـ3 ملايين كاش.
وأعلن عن ضخ مليار ونص فى باقى مراحل التنفيذ بمشروع «صن كابيتال» و»جاليريا» لافتا إلى أنه من المتوقع أن تطرح الشركة 1200 وحدة فى 2019 كما حدث فى العام الماضى ولا أستطع المغامرة بأكثر من هذا الرقم لأن التقسيط على 4 سنوات وأتمنى أن نصل لـ 2500 وحدة وأمامنا 6 سنوات حتى ننتهى من «صن كابيتال»
طرح 25% من أسهم المجموعة العربية في البورصة خلال 2020
وكشف عن بيع كل الوحدات العام الماضى بـ8. %3 مليار ونستهدف الوصول لمبيعات 5 مليارات فى 2019، مشيرا إلى أن الطرح فى البورصة على خطتنا بالمطلق ودخول «صن كابيتال» كمشروع إستراتيجى على الأرض كان أمرا حتميا لكى نستطع تقييم الشركة، وسنعمل فى العام الحالى على تجهيز الملف ونتوقع الطرح فى البورصة خلال عام 2020 وجاذبية السوق هى من تحدد وسنطرح 25% من أسهم الشركة فقط.
ولفت إلى أن زيادة أسعار المحروقات تؤثر على الإنشاءات فى التكلفة بنسبة 3 – 5%، متوقعا زيادة فى أسعار مواد البناء من 10 إلى 15%.
وقال إن حجم الإنفاق فى «صن كابيتال» كتنفيذ بلغ 500 مليون جنيه وليس فى خطتنا شراء أراض جديدة.
ولفت إلى أن مصر لا تحتاج إلى تشريع ينظم عملية تحصيل الأقساط التى تتجاوز 500 مليار جنيه فنحن فى مرحلة لا تحتمل وهناك مزيد من القوانين التى تدخل فى القطاع.